Bodenrichtwert im Harz. Mehr Klarheit für deinen Hauspreis

Bodenrichtwert im Harz: Deine Vorbereitung

Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone. Er ist kein Verkaufspreis für dein bebautes Grundstück und enthält nicht den Wert deines Hauses. Ostharz Immobilien bespricht mit dir, wie der amtliche Wert als Ausgangsinformation eingeordnet wird und welche zusätzlichen Grundstücks- und Gebäudemerkmale für die Verkaufsvorbereitung geklärt werden müssen.

Bodenrichtwerte werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Das Baugesetzbuch beschreibt sie als durchschnittliche Lagewerte des Bodens unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands. Für bebaute Gebiete wird der Wert zugrunde gelegt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Deshalb kann der Richtwert die Bewertung eines vorhandenen Wohnhauses nicht ersetzen.

Die Richtwertzone fasst Gebiete zusammen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Der angezeigte Wert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit beschriebenen Merkmalen. Er ist keine individuelle Besichtigung oder Prüfung deines Grundstücks. Weichen dessen Eigenschaften ab, muss ihre Bedeutung für den Wert gesondert untersucht werden.

Eine wichtige Unterscheidung für Verkäufer lautet deshalb: Du recherchierst zunächst einen amtlichen Bezugspunkt für den Boden. Für den geplanten Verkauf brauchst du anschließend eine Einschätzung der konkreten Immobilie. Ein Screenshot der Karte kann die Recherche dokumentieren, aber keine Objektprüfung ersetzen.

Die amtliche Recherche für die Region erfolgt über BORIS-ST im GeobasisViewer des Landes Sachsen-Anhalt. Das LVermGeo beschreibt ihn als Viewer zur Flurstücks- und Bodenrichtwertauskunft. Nutze den amtlichen GeobasisViewer und achte auf die Hinweise zur ausgewählten Zone und zum Stichtag.

Es gibt also keinen eigenen pauschalen Bodenrichtwert für den gesamten Harz. Wähle die konkrete Lage und die passende Richtwertzone. Ein Wert aus der Innenstadt von Quedlinburg kann nicht ungeprüft auf ein Grundstück in einem anderen Ort oder Ortsteil übertragen werden.

Auch der Ortsname allein reicht für eine belastbare Zuordnung nicht aus.

Suche die Lage deines Grundstücks und prüfe, ob du die passende Fläche ausgewählt hast. Halte vorhandene Katasterangaben bereit, damit ähnlich benannte Straßen oder benachbarte Grundstücke nicht verwechselt werden. Wie du dich in der Karte bewegst, kann sich mit der Oberfläche ändern.

Entscheidend ist, welche Daten du am Ende dokumentierst.

Für die spätere Bewertung solltest du festhalten:

• die ausgewählte Grundstückslage und Richtwertzone,
• den Stichtag des angezeigten Werts,
• die angegebene Einheit,
• die beschriebenen Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks,
• die im Auszug enthaltenen Erläuterungen,
• erkennbare Abweichungen deines Grundstücks von diesen Merkmalen.

BORIS-ST bietet auch historische Bodenrichtwerte und Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte. Verwechsle den Abrufzeitpunkt nicht mit dem Bewertungsstichtag. Ein heute geöffneter historischer Wert wird dadurch nicht zu einem aktuellen Wert. Bewahre die Erläuterungen zusammen mit dem Auszug auf, statt nur die sichtbare Preisangabe zu kopieren.

Als erste rechnerische Orientierung für den Boden kann die Multiplikation verständlich machen, worauf sich ein Flächenwert bezieht. Das Ergebnis ist aber noch keine geprüfte Bewertung deines Grundstücks. Der Richtwert bezieht sich auf die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, die von denen deiner Fläche abweichen können.

Prüfe daher, ob die Grundstücksfläche und die Zuordnung zur Zone stimmen und ob die maßgeblichen Merkmale vergleichbar sind. Die Rechnung sagt außerdem nichts darüber aus, in welchem Zustand das vorhandene Haus ist. Ein renoviertes Gebäude und ein sanierungsbedürftiges Gebäude werden durch denselben Bodenbezug nicht gleichwertig.

Vermeide die vermeintlich einfache Ergänzung, auf den rechnerischen Bodenwert beliebige Renovierungskosten aufzuschlagen. Ausgaben und Marktwert sind unterschiedliche Größen. Für die Verkaufsvorbereitung muss nachvollziehbar werden, wie Boden, Gebäude und die örtlichen Marktverhältnisse zusammen berücksichtigt werden.

Wenn Grundstücksteile in der Karte unterschiedlich zugeordnet erscheinen, verwende nicht ohne weitere Prüfung den Wert der teureren Nachbarzone für die gesamte Fläche. Notiere die Unklarheit und frage bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach. So bleibt auch später nachvollziehbar, worauf die Bodeninformation für deinen Verkauf beruht.

Die Begriffe beantworten unterschiedliche Fragen. Der Bodenrichtwert liefert eine zonale Bodeninformation. Der Verkehrswert bezieht sich auf die konkrete Immobilie zum Bewertungszeitpunkt. Der Angebotspreis ist der Betrag, mit dem die Immobilie am Markt angeboten werden soll. Er ist noch kein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis.

Das BauGB lässt beim Verkehrswert ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Betracht. Ein familiärer Wunschbetrag oder ein besonderer persönlicher Zeitdruck ist deshalb nicht einfach Bestandteil der gesetzlichen Wertdefinition. Für deinen geplanten Verkauf sollten persönliche Ziele trotzdem offen besprochen werden, damit die Vorgehensweise dazu passt.

Die Immobilien­wert­ermittlungs­verordnung nennt das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Auswahl richtet sich unter anderem nach dem Objekt, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten und muss begründet werden. Es gibt daher keine allgemeine Regel, nach der jedes Haus allein über den Bodenrichtwert bewertet werden kann.

Im Vergleichswertverfahren werden geeignete Vergleichspreise oder angepasste Vergleichsfaktoren beziehungsweise Bodenrichtwerte herangezogen. Beim Ertragswertverfahren spielen marktüblich erzielbare Erträge eine Rolle. Das Sachwertverfahren berücksichtigt nutzbare bauliche und sonstige Anlagen sowie den Bodenwert; Marktanpassung und besondere Objektmerkmale bleiben erforderlich.

Lass dir für deinen Verkauf die Grundlage der Bewertung erklären: Welche Unterlagen wurden berücksichtigt? Welcher Zustand wurde zugrunde gelegt? Welche Merkmale sind noch ungeklärt? Eine Rechenformel ohne diese Angaben kann genauer wirken, als die Datengrundlage tatsächlich ist.

Den nächsten Schritt für deinen geplanten Verkauf beschreibt die Immobilienbewertung im Harz. Dort wird die Bewertung als Teil der Verkaufsvorbereitung eingeordnet. Dieser Ratgeber bleibt bei der Frage, wie du amtliche Bodeninformationen findest und richtig liest.

Verbinde deine Recherche mit der konkreten Lage des Hauses. Für den Hausverkauf in Quedlinburg, Halberstadt, Blankenburg (Harz) und Thale findest du ergänzende Verkäuferseiten. Ob dein Objektort betreut werden kann, wird im Gespräch geklärt.

Die amtliche Auskunft für Wernigerode in der Tabelle ist eine Information zur Recherche, keine Betreuungszusage von Ostharz Immobilien. Für Fragen zu den amtlichen Bodenrichtwertdaten nennt das LVermGeo eine zuständige Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Landkreis Harz. Eine strittige Zuordnung solltest du dort klären lassen.

Die örtlichen Informationen zu Wernigerode ergänzen die Vorbereitung. Ob dein Objekt dort betreut werden kann, ist vor einer Beauftragung zu klären.