Als Erben­gemeinschaft ein Haus verkaufen. Gemeinsam den Überblick behalten

Erben­gemeinschaft: Haus verkaufen: Deine Vorbereitung

Eine Erbengemeinschaft kann über das geerbte Haus nur gemeinschaftlich verfügen. Klärt deshalb vor der Vermarktung, wer mitwirken muss, welche Erbnachweise vorliegen und ob der Verkauf gemeinsam getragen wird. Ostharz Immobilien bespricht mit euch die Verkaufsvorbereitung. Rechtliche Streitfragen und die wirksame Vertretung gehören zum Notariat oder zu einer Fachanwältin beziehungsweise einem Fachanwalt für Erbrecht.

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über. Bei mehreren Erben solltet ihr deshalb nicht davon ausgehen, dass jeder schon einen frei verkäuflichen Anteil an jedem Raum oder Gebäudeteil besitzt.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen dem Anteil am Nachlass und dem einzelnen Nachlassgegenstand.

Nach BGB § 2033 kann ein Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügen; der entsprechende Vertrag muss notariell beurkundet werden. Über den Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand kann ein Miterbe dagegen nicht allein verfügen. Der Verkauf des gesamten Hauses und der Verkauf eines Erbteils sind damit unterschiedliche Rechtsgeschäfte.

Für die Verfügung über das Haus gilt BGB § 2040: Die Erben müssen gemeinschaftlich handeln. Die Mitwirkung kann durch eine wirksam bevollmächtigte Person erfolgen, soweit die Vollmacht reicht. Lasst die Beteiligten und die Vollmachten vor verbindlichen Absprachen mit Käufern vom Notariat prüfen.

Trennt zunächst die Entscheidung über den Verkauf von der Frage des Angebotspreises. Wenn jemand das Haus behalten möchte, jemand anderes einen Erlös benötigt und eine weitere Person noch unentschieden ist, löst ein Inserat den Konflikt nicht.

Haltet fest, welche Entscheidung bereits gemeinsam getroffen wurde und welche noch fehlt.

Für eure Besprechung helfen diese Fragen:

• Soll das Haus insgesamt verkauft werden oder wird eine Übernahme durch einen Miterben geprüft?
• Welche Unterlagen fehlen für eine nachvollziehbare Bewertung?
• Wohnt jemand im Haus, bestehen Mietverhältnisse oder werden Räume noch genutzt?
• Wer ist für die Zusammenstellung von Dokumenten und die Terminabstimmung erreichbar?
• Wer darf Angebote entgegennehmen und wer entscheidet darüber?
• Welche Ausgaben dürfen bis zur Entscheidung veranlasst werden?

Eine organisatorische Kontaktperson kann Unterlagen bündeln. Daraus folgt keine Befugnis, allein einem Kaufangebot verbindlich zuzustimmen oder die übrigen Beteiligten vertraglich zu binden. Wenn Vertretung gewünscht ist, muss die entsprechende Vertretungsmacht geklärt werden.

Dokumentiert gemeinsame Entscheidungen knapp und verständlich. Notiert auch offene Einwände. Für die spätere Zusammenarbeit ist es hilfreicher, einen ungeklärten Punkt sichtbar zu lassen, als Einigkeit zu unterstellen, weil niemand auf eine Nachricht geantwortet hat.

Legt auch fest, wie Kaufangebote besprochen werden: Wer leitet die Unterlagen weiter, welche Rückfragen müssen beantwortet werden und wann gilt ein Angebot intern als abgestimmt? Diese Absprache dient der Organisation. Der Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums bedarf notarieller Beurkundung.

Das hängt von der Erbfolge und den vorhandenen Urkunden ab. Für den Grundbuchnachweis sieht GBO § 35 grundsätzlich den Erbschein oder das Europäische Nachlasszeugnis vor. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen, können diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift genügen; das Grundbuchamt kann dennoch weitere Nachweise verlangen.

Bestellt deshalb nicht ohne Prüfung einen Erbschein, nur weil ein Haus zum Nachlass gehört. Legt dem Notariat die vorhandenen Dokumente vor und fragt, welche Nachweise in eurer Konstellation erforderlich sind. Ein privat geschriebenes Testament ist nicht automatisch mit einer öffentlich beurkundeten Verfügung gleichzusetzen.

Auch bei digitalen Kopien ist zwischen Sichtung und förmlichem Nachweis zu unterscheiden. GBO § 29 verlangt für erforderliche Erklärungen grundsätzlich öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Ein eingescanntes Dokument in einer gemeinsamen Ablage ersetzt diese Form nicht pauschal.

Eine nachvollziehbare Bewertung macht sichtbar, welche Eigenschaften des Hauses in die Preisüberlegung einfließen. Sie kann eure Diskussion versachlichen. Sie entscheidet aber weder über die Rechtsposition eines Miterben noch darüber, ob verkauft werden soll. Vereinbart deshalb vorab, für welchen Zweck ihr eine Einschätzung benötigt.

Für den geplanten Verkauf sollten insbesondere der dokumentierte Gebäudezustand, vorhandene Rechte, Nutzung und örtliche Marktdaten berücksichtigt werden. Der gesetzliche Verkehrswertbegriff stellt auf die tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften sowie die Lage zum Bewertungszeitpunkt ab. Eine familiäre Preisvorstellung ersetzt diese Prüfung nicht.

Besprecht bei der Immobilienbewertung im Harz, welche Unterlagen vorliegen und welche Unsicherheiten noch bestehen. Wenn eine Übernahme innerhalb der Familie, ein gerichtliches Verfahren oder steuerliche Zwecke im Raum stehen, klärt mit den jeweiligen Fachleuten, welche Art von Bewertung dafür benötigt wird.

Der vereinbarte Kaufpreis und der später verfügbare Betrag sind unterschiedliche Größen. Legt für eure Abstimmung eine eigene Übersicht über den vorgesehenen Erlös, offene Darlehen, vereinbarte Verkaufskosten und noch ungeklärte Nachlasspositionen an. Konkrete Ablösebeträge sollten von der Bank stammen.

Behandelt eine alte Kreditabrechnung nicht als aktuellen Nachweis.

Wie der Erlös unter Berücksichtigung des übrigen Nachlasses verteilt wird, gehört in die rechtliche und steuerliche Klärung. Lasst Zusagen zur Auszahlung einzelner Miterben prüfen, bevor ihr sie verbindlich macht. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater prüft eure persönliche Situation.

Bei der Grundbuchberichtigung kann eine begrenzte Gebührenerleichterung greifen: Geht der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfällt nach dem einschlägigen Kostenverzeichnis die Eintragungsgebühr für Erben. Das gilt auch für eine Eintragung infolge Erbauseinandersetzung.

Daraus folgt keine allgemeine Befreiung von Notar-, Erbschein- oder anderen Kosten.

Prüft zuerst, worüber der Streit tatsächlich besteht: Verkauf überhaupt, Preis, Räumung, Nutzung oder Verteilung. Ein ungeklärter Auszahlungsvorschlag braucht eine andere Lösung als die grundsätzliche Entscheidung, das Haus zu behalten. Legt die strittigen Punkte einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht vor, bevor ihr mit Verkaufszusagen weitergeht.

BGB § 2042 erlaubt grundsätzlich jedem Miterben, die Auseinandersetzung zu verlangen; gesetzliche Ausnahmen bleiben zu beachten. Dieser Anspruch bedeutet nicht, dass ein Miterbe das Haus ohne die anderen privat verkaufen darf. Eine Übernahme durch einen Beteiligten oder eine andere einvernehmliche Lösung sollte rechtlich gestaltet werden.

Kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht, gelten die besonderen Regeln des ZVG § 180, einschließlich möglicher zeitweiliger Einstellungen. Sie ist ein gerichtliches Verfahren mit eigenen Voraussetzungen und Folgen. Lasst Ablauf, Kostenrisiken und Alternativen fachlich prüfen. Ein Maklergespräch ersetzt diese Prüfung nicht und kann die notwendige Mitwirkung nicht erzwingen.

Wenn Verkaufsentscheidung, Vertretung und Unterlagen geklärt sind, könnt ihr Angebotspreis, Präsentation und Umgang mit Kaufangeboten abstimmen. Haltet fest, wer Rückfragen sammelt und wie Informationen alle Entscheidungsberechtigten erreichen. Plant auch, wie persönliche Gegenstände, noch genutzte Räume und der Zugang zum Haus behandelt werden sollen.

Die konkrete Begleitung des Verkaufs beschreibt die Seite Geerbtes Haus im Harz verkaufen. Für allgemeine Fragen rund um Erben und Vererben gibt es den vorhandenen Erbe-Ratgeber. Dieser Artikel konzentriert sich auf die gemeinsame Vorbereitung und Entscheidung der Miterben.